Step3. 부동산(토지+건물)의 적정 가치는?


이제 토지와 건물의 가치를 합하여 주택의 가치를 계산할 수 있습니다. 토지가 2억 원, 건물이 1억 7천만 원이므로 주택의 적정가치는 3억 7천만 원이 됩니다.


그런데 위의 사례처럼 단독주택인 경우 임대용 부동산으로서의 투자가치가 크지 않을 수 있습니다. 전체 가치가 3억 7천만 원인데 임대수익은 천만 원에 불과해, 이 주택의 임대수익률은 2.7%(=1천만 원/3억 7천만 원) 수준에 그칩니다. 위험이 거의 없는 국채에 투자해도 이 정도의 수익을 거둘 수 있으므로 국채보다 훨씬 위험한 이 주택에 투자할 사람은 거의 없을 것입니다.


하지만 아파트라면 이야기가 달라집니다. 아파트는 같은 토지를 이용하더라도 단독주택보다 건물의 면적을 넓힐 수 있습니다. 건물에는 용적률이라는 개념이 있습니다. 용적률은 건물의 각 층 면적을 모두 합하여 전체 토지 면적으로 나눈 값입니다. 만약 전체 토지의 절반을 2층 건물이 차지하고 있다면 용적률은 100%가 됩니다. 건물이 토지 면적을 100% 활용한다고 생각하면 쉽습니다. 단독주택의 용적률은 대개 이 정도의 수준에 불과합니다. 하지만 아파트의 용적률은 단독주택보다 높습니다. 토지 전체를 2층 건물이 차지하는 용적률 200%의 아파트는 100%인 단독주택에 비해 건물의 연면적이 두 배로 큽니다. 따라서 단독주택보다 임대수익을 두 배로 거둘 수 있습니다. 이 아파트는 토지의 면적을 200% 활용하는 것으로 간주할 수도 있죠.


용적률 100%의 단독 주택에서 1,000만 원의 임대수익을 얻는다면, 용적률 200%의 2세대 아파트에서는 총 2,000만 원의 임대수익을 얻을 수 있습니다. 단독 주택의 가치가 1억 7천만 원이었으므로, 아파트 가치는 두 배인 3억 4천만 원이 됩니다. 토지의 가치가 2억 원이었으므로 토지와 건물을 합한 아파트의 총 가치는 5억 4천만 원이 됩니다.


만약 단위 세대(한 세대)의 아파트 가치를 구한다면 5억 4천만 원의 절반인 2억 7천만 원이 됩니다. 건물 가격은 단독주택과 마찬가지로 1억 7천만 원이지만 토지 가격이 1억 원으로 줄게 됩니다. 이처럼 아파트에서는 세대수(용적률 100%당 1세대 가정)가 늘어날수록 단위 세대에 해당하는 토지 가격이 낮아지게 됩니다. 이 아파트의 임대수익률은 3.7%(=1천만 원/2억 7천만 원)가 됩니다. 이 정도 수익률이라면 투자를 할 가치가 있을까요? 아마 투자자마다 생각이 다르겠지만 실제 서울 아파트의 평균 임대수익률이 3% 초반에 불과하므로 아마도 위의 아파트를 투자 대상으로 고려할 것 같습니다.



현재가치 할인법을 학습해야 하는 이유


어빙 피셔(Irving Fisher)는 수리경제학의 아버지라 불리는 위대한 경제학자입니다. 그는 1906년에 이미 주식의 가치 평가에 현재가치 할인법을 사용할 것을 권했습니다. 당시 발간한 “자본과 소득의 속성”이란 책에 나온 구절을 인용해보겠습니다.



“모든 투자 가치는 향후 창출되는 수익의 합이다. 미래에 들어오는 돈은 현재 가진 돈보다 가치가 떨어진다. 사람들은 참을성이 없기 때문에 다른 생산활동에 투자하지 않아서 생기는 기회비용을 보상받고 싶어 한다. 따라서 투자의 현재 가치는 향후 기대되는 현금흐름을 투자자의 현금 선호도, 즉 이자로 할인한 것이다.”


“예전엔 기업들이 채권표와 원가계산표를 쓰지 않았고 심지어 생명 보험사들은 연령별 사망률도 고려하지 않은 채 보험을 계약했다. 이렇듯 회계사와 보험계리인들이 업무 행태를 엉성하게 바꾼 것처럼 투자자들이 미래 수익을 어림짐작해서는 안 되며 통계와 확률을 접목한 현대적 방법으로 계산해내야 한다.”  


 - “죽은 경제학자들의 만찬”에서 인용



사실 어빙 피셔는 자신의 투자이론을 과신하여 1929년 대공황 발생 직전에도 주식에 과감히 투자할 것을 권고하였습니다. 그래서 자신도 많은 재산을 잃었고, 역사에서는 투자에 실패한 대표적인 경제학자로 이름을 남기게 되었습니다. 하지만 현재가치를 이용하여 자산의 가치를 수학적으로 계산하려 했던 그의 아이디어는 현대 금융공학의 문을 연 계기가 되었는데, 이 아이디어를 활용하여 주식뿐만 아니라 토지와 아파트와 같은 다양한 부동산의 이론 가격도 계산할 수 있습니다.



시뮬레이션으로 계산한 우리 집 적정가치는?


지금까지 사례로 알아 본 현재가치 할인법은 적정 가격, 이론적 가치를 산출하는 데 가장 유용한 수단 중 하나입니다. 실제 우리가 현재 사는 집, 혹은 앞으로 투자하고자 하는 부동산의 이론적 가치는 실제 시장에서 거래되는 가치와 어떻게 다를까요? 또한 그 차이는 무엇을 의미할까요? 먼저, 다음의 시뮬레이션 모델을 통해 부동산의 적정 가격을 알아봅시다.


당신의 주택 현재가치는? 가치평가 모형인 현재가치 할인법을 이용해 부동산의 이론가격을 계산해 볼 수 있습니다. 아래 시뮬레이션을 통해 투자처의 임대 수익률이 만족스러운 수준인지, 혹은 현재 지불하는 임대료가 적정 수준인지 판단해 보세요.
토지·주택에 대한 기대수익률,
토지와 주택의 기대수익률이 동일하다고 가정
초기 월세 금액x12,
임대수익은 건물의 수명이 오래될수록 줄어들어
종국에 0원이 되는 것으로 가정
건물의 수명/2,
초기의 임대수익을 얻을 수 있는 평균적인 임대 기간
토지현재가치 + 건물 현재가치 = 주택현재가치
0만원
0만원
0만원
해당 주택의 세대수1
세대수
0%
계산하기

 


지금까지 미래 현금흐름, 즉 임대료를 두고 이를 수취하는 투자자의 입장에서 부동산의 현재가치를 산출해 봤습니다. 세입자의 입장에서도 현재가치 할인법을 통한 적정가치(이론가치) 계산 방식은 마찬가지입니다. 만약 청담동 A 아파트에 입주하는 전세 세입자라면 자신이 지불하는 임대료를 적용하여 부동산 이론가격을 산출할 수 있습니다. 임대료로 계산한 부동산의 현재가치(이론가치)가 시장가치보다 낮다면 세입자는 과소 금액을 납부하는 것이고, 이론가치가 시장가치보다 높다면 과도 금액을 납부하는 것으로 볼 수 있습니다.


물론 현재가치 할인법으로 계산한 이론 가격을 지나치게 맹신해선 안 될 것입니다. 여러 번 언급한 것처럼 이론적인 현재가치는 할인율과 수익환원 기간의 가정에 따라 상당히 달라지기 때문입니다. 하지만 우리는 현재가치 할인법을 이용하여 이론 가치를 구해봄으로써 실제 거래되는 가격이 어떤 원리로 형성되고 또 변화하는지를 이해할 수 있습니다. 투자의 대상에 따라, 기간에 따라, 물가 상승률을 비롯한 거시 환경의 변수에 따라 투자 자산의 가치가 어떤 방향으로 얼마만큼 변할 수 있는지 파악할 수 있습니다. 이것이 바로 투자자가 현재가치 할인법을 학습해야 하는 궁극적인 이유입니다.



<본문요약>


1. 부동산의 이론가격은 토지의 현재가치(2억 원)와 건물의 현재가치(1억 7천만 원)의 합인 3억 7천만 원이 됩니다. 이는 일반적으로 세대수가 하나이고 용적률이 100%인 단독주택에 해당합니다.


2. 아파트의 경우엔 용적률에 따라 가치가 달라집니다. 용적률은 '건물의 총 면적/토지의 면적'인 비율(%)로 계산합니다. 건물이 토지를 얼만큼 활용하는 가를 수치로 나타낸 것이라고 생각하면 쉽습니다. 용적률이 늘어나면 세대수가 늘어나고 임대료 또한 늘어납니다. 용적률과 건물의 가치는 비례하며, 용적률과 단위 세대당 토지의 가치는 반비례합니다. 


3. 용적률이 200%인 2세대 아파트의 경우, 건물의 가치는 2배로 늘어나 3억 4천만 원(1억 7천만 원x2)이 됩니다. 용적률이 2배로 늘어나 2배의 임대수익을 얻을 수 있기 때문입니다. 토지의 가치는  변함이 없으므로 이 부동산의 적정가치는 5억 4천만 원이 됩니다. 이 부동산의 단위 세대별 아파트 가치를 구한다면 절반인 2억 7천만 원이 됩니다. 건물가격은 단독주택과 마찬가지로 1억 7천만 원이지만, 토지가치는 1억 원으로 단위세대 당 토지가치는 낮아집니다. 


4. 위의 단독주택의 경우 임대수익률은 2.7%(=1천만 원/3억 7천만 원)이며, 용적률이 200%인 아파트의 경우 단위 세대의 임대수익률은 3.7%(=1천만 원/2억 7천만 원)가 됩니다. 용적률이 늘어나면 토지의 활용도가 높아져 부동산 가치와 임대수익률이 증가합니다.





 

Writer. 김희준

  현대자동차 한국자동차산업연구소 미래연구실 연구위원








Step3. 부동산(토지+건물)의 적정 가치는?


이제 토지와 건물의 가치를 합하여 주택의 가치를 계산할 수 있습니다. 토지가 2억 원, 건물이 1억 7천만 원이므로 주택의 적정가치는 3억 7천만 원이 됩니다.


그런데 위의 사례처럼 단독주택인 경우 임대용 부동산으로서의 투자가치가 크지 않을 수 있습니다. 전체 가치가 3억 7천만 원인데 임대수익은 천만 원에 불과해, 이 주택의 임대수익률은 2.7%(=1천만 원/3억 7천만 원) 수준에 그칩니다. 위험이 거의 없는 국채에 투자해도 이 정도의 수익을 거둘 수 있으므로 국채보다 훨씬 위험한 이 주택에 투자할 사람은 거의 없을 것입니다.


하지만 아파트라면 이야기가 달라집니다. 아파트는 같은 토지를 이용하더라도 단독주택보다 건물의 면적을 넓힐 수 있습니다. 건물에는 용적률이라는 개념이 있습니다. 용적률은 건물의 각 층 면적을 모두 합하여 전체 토지 면적으로 나눈 값입니다. 만약 전체 토지의 절반을 2층 건물이 차지하고 있다면 용적률은 100%가 됩니다. 건물이 토지 면적을 100% 활용한다고 생각하면 쉽습니다. 단독주택의 용적률은 대개 이 정도의 수준에 불과합니다. 하지만 아파트의 용적률은 단독주택보다 높습니다. 토지 전체를 2층 건물이 차지하는 용적률 200%의 아파트는 100%인 단독주택에 비해 건물의 연면적이 두 배로 큽니다. 따라서 단독주택보다 임대수익을 두 배로 거둘 수 있습니다. 이 아파트는 토지의 면적을 200% 활용하는 것으로 간주할 수도 있죠.


용적률 100%의 단독 주택에서 1,000만 원의 임대수익을 얻는다면, 용적률 200%의 2세대 아파트에서는 총 2,000만 원의 임대수익을 얻을 수 있습니다. 단독 주택의 가치가 1억 7천만 원이었으므로, 아파트 가치는 두 배인 3억 4천만 원이 됩니다. 토지의 가치가 2억 원이었으므로 토지와 건물을 합한 아파트의 총 가치는 5억 4천만 원이 됩니다.


만약 단위 세대(한 세대)의 아파트 가치를 구한다면 5억 4천만 원의 절반인 2억 7천만 원이 됩니다. 건물 가격은 단독주택과 마찬가지로 1억 7천만 원이지만 토지 가격이 1억 원으로 줄게 됩니다. 이처럼 아파트에서는 세대수(용적률 100%당 1세대 가정)가 늘어날수록 단위 세대에 해당하는 토지 가격이 낮아지게 됩니다. 이 아파트의 임대수익률은 3.7%(=1천만 원/2억 7천만 원)가 됩니다. 이 정도 수익률이라면 투자를 할 가치가 있을까요? 아마 투자자마다 생각이 다르겠지만 실제 서울 아파트의 평균 임대수익률이 3% 초반에 불과하므로 아마도 위의 아파트를 투자 대상으로 고려할 것 같습니다.



현재가치 할인법을 학습해야 하는 이유


어빙 피셔(Irving Fisher)는 수리경제학의 아버지라 불리는 위대한 경제학자입니다. 그는 1906년에 이미 주식의 가치 평가에 현재가치 할인법을 사용할 것을 권했습니다. 당시 발간한 “자본과 소득의 속성”이란 책에 나온 구절을 인용해보겠습니다.



“모든 투자 가치는 향후 창출되는 수익의 합이다. 미래에 들어오는 돈은 현재 가진 돈보다 가치가 떨어진다. 사람들은 참을성이 없기 때문에 다른 생산활동에 투자하지 않아서 생기는 기회비용을 보상받고 싶어 한다. 따라서 투자의 현재 가치는 향후 기대되는 현금흐름을 투자자의 현금 선호도, 즉 이자로 할인한 것이다.”


“예전엔 기업들이 채권표와 원가계산표를 쓰지 않았고 심지어 생명 보험사들은 연령별 사망률도 고려하지 않은 채 보험을 계약했다. 이렇듯 회계사와 보험계리인들이 업무 행태를 엉성하게 바꾼 것처럼 투자자들이 미래 수익을 어림짐작해서는 안 되며 통계와 확률을 접목한 현대적 방법으로 계산해내야 한다.”  


 - “죽은 경제학자들의 만찬”에서 인용



사실 어빙 피셔는 자신의 투자이론을 과신하여 1929년 대공황 발생 직전에도 주식에 과감히 투자할 것을 권고하였습니다. 그래서 자신도 많은 재산을 잃었고, 역사에서는 투자에 실패한 대표적인 경제학자로 이름을 남기게 되었습니다. 하지만 현재가치를 이용하여 자산의 가치를 수학적으로 계산하려 했던 그의 아이디어는 현대 금융공학의 문을 연 계기가 되었는데, 이 아이디어를 활용하여 주식뿐만 아니라 토지와 아파트와 같은 다양한 부동산의 이론 가격도 계산할 수 있습니다.



시뮬레이션으로 계산한 우리 집 적정가치는?


지금까지 사례로 알아 본 현재가치 할인법은 적정 가격, 이론적 가치를 산출하는 데 가장 유용한 수단 중 하나입니다. 실제 우리가 현재 사는 집, 혹은 앞으로 투자하고자 하는 부동산의 이론적 가치는 실제 시장에서 거래되는 가치와 어떻게 다를까요? 또한 그 차이는 무엇을 의미할까요? 먼저, 다음의 시뮬레이션 모델을 통해 부동산의 적정 가격을 알아봅시다.


당신의 주택 현재가치는? 가치평가 모형인 현재가치 할인법을 이용해 부동산의 이론가격을 계산해 볼 수 있습니다. 아래 시뮬레이션을 통해 투자처의 임대 수익률이 만족스러운 수준인지, 혹은 현재 지불하는 임대료가 적정 수준인지 판단해 보세요.
닫기 토지·주택에 대한 기대수익률, 토지와 주택의 기대수익률이 동일하다고 가정
닫기 초기 월세 금액x12, 임대수익은 건물의 수명이 오래될수록 줄어들어 종국에 0원이 되는 것으로 가정
닫기 건물의 수명/2, 초기의 임대수익을 얻을 수 있는 평균적인 임대 기간

0만원

0만원

0만원
해당 주택의 세대수1
세대수
1%
계산하기

 


지금까지 미래 현금흐름, 즉 임대료를 두고 이를 수취하는 투자자의 입장에서 부동산의 현재가치를 산출해 봤습니다. 세입자의 입장에서도 현재가치 할인법을 통한 적정가치(이론가치) 계산 방식은 마찬가지입니다. 만약 청담동 A 아파트에 입주하는 전세 세입자라면 자신이 지불하는 임대료를 적용하여 부동산 이론가격을 산출할 수 있습니다. 임대료로 계산한 부동산의 현재가치(이론가치)가 시장가치보다 낮다면 세입자는 과소 금액을 납부하는 것이고, 이론가치가 시장가치보다 높다면 과도 금액을 납부하는 것으로 볼 수 있습니다.


물론 현재가치 할인법으로 계산한 이론 가격을 지나치게 맹신해선 안 될 것입니다. 여러 번 언급한 것처럼 이론적인 현재가치는 할인율과 수익환원 기간의 가정에 따라 상당히 달라지기 때문입니다. 하지만 우리는 현재가치 할인법을 이용하여 이론 가치를 구해봄으로써 실제 거래되는 가격이 어떤 원리로 형성되고 또 변화하는지를 이해할 수 있습니다. 투자의 대상에 따라, 기간에 따라, 물가 상승률을 비롯한 거시 환경의 변수에 따라 투자 자산의 가치가 어떤 방향으로 얼마만큼 변할 수 있는지 파악할 수 있습니다. 이것이 바로 투자자가 현재가치 할인법을 학습해야 하는 궁극적인 이유입니다.



<본문요약>


1. 부동산의 이론가격은 토지의 현재가치(2억 원)와 건물의 현재가치(1억 7천만 원)의 합인 3억 7천만 원이 됩니다. 이는 일반적으로 세대수가 하나이고 용적률이 100%인 단독주택에 해당합니다.


2. 아파트의 경우엔 용적률에 따라 가치가 달라집니다. 용적률은 '건물의 총 면적/토지의 면적'인 비율(%)로 계산합니다. 건물이 토지를 얼만큼 활용하는 가를 수치로 나타낸 것이라고 생각하면 쉽습니다. 용적률이 늘어나면 세대수가 늘어나고 임대료 또한 늘어납니다. 용적률과 건물의 가치는 비례하며, 용적률과 단위 세대당 토지의 가치는 반비례합니다. 


3. 용적률이 200%인 2세대 아파트의 경우, 건물의 가치는 2배로 늘어나 3억 4천만 원(1억 7천만 원x2)이 됩니다. 용적률이 2배로 늘어나 2배의 임대수익을 얻을 수 있기 때문입니다. 토지의 가치는 변함이 없으므로 이 부동산의 적정가치는 5억 4천만 원이 됩니다. 이 부동산의 단위 세대별 아파트 가치를 구한다면 절반인 2억 7천만 원이 됩니다. 건물가격은 단독주택과 마찬가지로 1억 7천만 원이지만, 토지가치는 1억 원으로 단위세대 당 토지가치는 낮아집니다. 


4. 위의 단독주택의 경우 임대수익률은 2.7%(=1천만 원/3억 7천만 원)이며, 용적률이 200%인 아파트의 경우 단위 세대의 임대수익률은 3.7%(=1천만 원/2억 7천만 원)가 됩니다. 용적률이 늘어나면 토지의 활용도가 높아져 부동산 가치와 임대수익률이 증가합니다.


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Posted by 금융공학

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  1. 2014.09.02 16:41  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    비밀댓글입니다

    • 현대카드블로그관리자 2014.09.05 10:49 신고  댓글주소  수정/삭제

      안녕하세요, 희님. 금융공학 스토리 관리자입니다. 숫자 입력창의 회색 수치는 최대값을 표기해 놓은 겁니다. 마우스로 입력 창을 클릭하시면 회색 수치가 없어지며, 원하는 수치를 입력하실 수 있습니다. 말씀하신 물음표 설명은 수정하였습니다. 중요한 사항을 알려주셔서 감사합니다. 좋은하루 보내세요^^